>> TÁJÉKOZTATÓ >> Bérleti jog átadás

TÁJÉKOZTATÓ

Bérleti jog átadás lehetőségei.

Jelenlegi jogi szabályozások alapján, önkormányzati bérlakás bérleti jogát megvásárolni - közvetlenül az adott lakás bérlőjétől - nem lehet! 

Ez azt jelenti, hogy bérlővel olyan szerződés nem köthető, amelyben bérleti jogát - akár vételár fejében - adja át.

Jelenlegi lakhatási lehetőségek, ezekhez társuló piaci viszonyok, ingatlan árak, a hazai támogatási és hitelezési lehetőségek miatt, az önkormányzati bérlakásokra is fokozott kereslet mutatkozik.

Ennek közvetlen és általános lehetőségei:

• lakáspályázat,
• szolgálati lakás. 

Ezeket a lehetőségeket az önkormányzatok, az önkormányzattal szerződésben álló szervezete(i)k közvetlen rendelkezései, pályázatai alapján lehet kihasználni. Ez esetben a hatályos önkormányzati rendelet szabályozása szerint szerveződnek a kapcsolódó eljárások, illetve születik meg a kiutaló határozat, a bérleti szerződés.

Közvetett lehetőségei:

• lakáscsere,
• eltartási szerződés
• házasság

Ezekben az esetekben magánszemélyek megállapodása alapján, önkormányzati rendelet és önkormányzat által kiadott tulajdonosi nyilatkozat alapján jöhet létre bérleti jog és a bérleti szerződés.

Bérlővel házasságot kötnek, mely alapján kérhetik a bérlőtársítást. Ennek időbeli hatályát helyi rendeletek szabályozzák. Vannak kerületek, ahol erre azonnali lehetőség nyílik, de vannak olyan kerületek, ahol erre csak 5 év után kerülhet sor.

Bérlővel - jellemzően idősebb korosztály esetén - eltartási szerződést kötnek, mely alapján eltartó természetben és anyagi hozzájárulással segíti a bérlőt. Ennek részleteit felek megállapodása határozza meg. Az eltartási szerződéshez az illetékes önkormányzatnak hozzá kell járulnia, melyet követően juthat csak jogokhoz az eltartó. Ilyen joga, hogy pl. beköltözhet, nélküle a bérlő semmilyen jogcselekményt nem vihet, stb.

Eltartó bérleti jogot legalább 1 éve tartó eltartási szerződést követően, a bérlő halálával kaphat csak az eltartó, önkormányzati eljárást követően. 

Lakáscsere

Alapszabály: bérleti jogot csak másik bérlakás bérleti jogára, vagy lakóingatlan egész tulajdoni részére lehet cserélni.

Valamilyen belterületi lakóingatlan önálló tulajdonjogát cserélhetjük bérleti jogra. Ennek érdekében csereszerződést kell kötni, melyhez az illetékes önkormányzatnak kell hozzájárulni írásos formában, ez egyfajta nyilatkozattétel arra vonatkozóan, hogy az illetékes önkormányzat(ok) hajlandó az általa meghatározott feltételek mellett szerződni új leendő bérlőjével. 

...de ha nincs csereingatlan akkor mégis hogyan....?

Az önkormányzati bérlakások bérleti jogának "eladásával" kapcsolatosan feladott hirdetésekkel többször is találkozhatunk. Ekkor tehető fel a kérdés, hogy akkor hogyan is van ez?

A megoldás köznyelvi elnevezése, „fiktív” vagy „hármas” csere. Fiktív, mivel a szerződés nem tényleges szándékon alapul, az csak színlelt, azaz nem valós, tehát fiktív. Illetve a hármas megnevezés arra utal, hogy három szerződésen alapszik.

Mit is jelent?

A Vevő és Bérlő az ún. lakáscsere intézményének segítségével köt olyan magánjogi (csereszerződés) megállapodást, aminek végeredménye, hogy a hozzájut a bérleti joghoz. Ennek alapvető feltétele, hogy a magánjogi megállapodást az önkormányzat jóváhagyja, azaz lakáscsere kérelem alapján az önkormányzat által lefolytatott eljárás során a hozzájáruló tulajdonosi nyilatkozat kiadásra kerüljön.

A folyamat alapfeltétele, hogy a Vevő rendelkezzen egy valós lakóingatlan tehermentes tulajdonjogával (osztott társasházi tulajdon vagy önálló, teljes családi ház), melyre a bérlővel, ügyvéd által ellenjegyzett lakáscsere szerződést tud kötni.

A folyamat egyszerű, ha van a "Vevőnek" cserére alkalmas lakóingatlana, azaz cserealapja.

Ez esetben a Vevő a cserealapra bejegyzett tulajdonjogát cseréli el az "Eladó" - azaz bérlő - bérleti jogára. A bérleti szerződés megkötése, illetve a földhivatali átvezetést követően sok esetben a "Vevő" visszavásárolja az ingatlant "Eladótól", mint új tulajdonostól, illetve a vételárral kapcsolatosan - a birtokbaadás és a visszavételre vonatkozó szerződés aláírása során - számolnak el egymással.

De mi van, ha nincs a Vevő tulajdonában cserealap?

Ekkor jöhet jól egy segítő családtag, barát, rokon, vagy bárki, aki hajlandó "kölcsön" adni a jogügyletre saját lakóingatlanát.

És ha nincs ilyen lehetőség...akkor?

• vásárol egyet a lakáspiacon, vagy
• egy előzetes megállapodás alapján a cserealap beszerzéséhez, adott esetben segítséget kaphat a bonyolító irodától, esetleg ügyvédtől.

Cserealappal kapcsolatos általános, hivatali elvárások:

• földhivatali nyilvántartásban lakóingatlanként (pl, öröklakás, telkes lakóingatlan) legyen felvéve – tulajdoni lappal ellenőrzik,

más kategória nem megfelelő, pl. nyaraló, építési telek nem jó

• a tulajdonos legyen bejelentkezve a cserealapkén felhasználni kívánt ingatlanba, - lakcímkártya alapján ellenőrzik
• a tulajdonosnak legyen érvénye közműszerződése a közműszolgáltatókkal, az ingatlanon megtalálható közművek vonatkozásában, illetve igazolhatóan ne legyen tartozása, - közmű igazolás bekérésével ellenőrzik
• legyen lakható az ingatlan – helyszíni bejáráson alapuló környezettanulmány útján ellenőrzik

Kapcsolódó egyéb, kiemelt szempontok

• a tulajdonjog időbeli fennállása is vizsgálat tárgya, a gyakorlatban, a cserekérelem elbírálása során, az elvárt idő kerületenként változó,
• csak tulajdonosból lehet bérlőt csinálni,
• költözők száma, méltányolható lakásigény, egy főre jutó lakóterület mértéke

Természetesen fentieken túl, még számos ügyleti paramétert kell egyeztetni, a hatályos és kapcsolódó törvények, illetékes önkormányzati rendelet figyelembevétele mellett. Ilyen paraméter például a jövedelmi viszonyok, költöző családtagok, személyi körülmények stb.

Ezen felül a lakáscsere kérelem beadásához - a személyes jellemzők és a jogügylet jogi jellemzőinek figyelembevétele mellett - viszonylag sok igazolást, dokumentumot kell csatolni, ami önmagában is kellő tájékozottságot és figyelmet igényel.

Ezért érdemes az efféle természetű jogügylet esetén olyan "bonyolítót" felkérni, aki láthatóan érti és tisztán átlátja a folyamatokat, megfelelő háttérrel rendelkezik, megbízható a megítélése.

Társaságunk fenti nehézségek áthidalására megoldási lehetőségekkel tud szolgálni.

DIJAZÁS

Megbízási szerződés alapján, az ügylet összetettségétől, cserealap meglététől, az ügylet "üzleti értékétől" függő, így az alábbiakban meghatározott alapdíj változhat.

VAN CSEREALAP – azaz lakható lakóingatlana a „Vevő” tulajdonában és birtokában, és a cserealapja megfelel a fentiekben körülírt szempontoknak.

Ez esetben alábbi fázisok ügyvitele szükséges:       

ÖNKORMÁNYZATI ÜGYVITEL:

• Csereszerződés elkészítése, megkötése,
• önkormányzati önkormányzat felé benyújtandó cserekérelem előkészítése, dokumentáció összeállítása és benyújtása,
• földhivatali ügyvitel, birtokbaadás

Alapdíj: 400.000,- Ft + Áfa (27%) + hatósági eljárási díjak (tulajdoni lap, földhivatali eljárási díjak, illetékek, adók)

Ha visszaveszi az eredeti tulajdonos, vagy valaki általa megnevezett személy, akkor szükséges kell még egy adás-vételi szerződés az ingatlan végső tulajdoni szerkezethez, melyet a fenti díj tartalmazza.  

Ha nem kívánja a tulajdonos visszavenni a cserealap tulajdonjogát a cserét követően, annak értékét a jogügyletbe be kívánja számítani, akkor a bérlő tulajdonszerzését követően – ha csak nem kívánja megtartani - az ingatlant értékesíteni kell, melyet közvetítői megbízásban vállalunk. Alapdíja: 400.000 + Áfa (27%)

NINCS CSEREALAP – azaz lakható lakóingatlana a „Vevő” tulajdonában nincs.

Ez esetben alábbi fázisok ügyvitele szükséges: 

1.  CSEREALAP BESZERZÉSE piacról.

     Ezt megoldható Önerőből, de ez esetben Társaságunk is nyújthat ebben közvetítői segítséget.   

     Az ingatlan beszerzésének főbb szempontjai:

• értéke egyeztethető legyen a megvásárolni kívánt önkormányzati cserealappal,
• megfeleljen a csere követelményeinek,
• fenntartási költségei, műszaki állapota vállalhatóak legyenek

      Cserealap piaci beszerzésének alapdíja: 400.000, Ft+Áfa

*****

Itt meg kell jegyezni, hogy korábbiakban gyakorlatban általánosan működött, hogy a „bonyolító” rendelkezett cserealappal, melyet folyamatosan ezen ügyleteknél használta föl. Ennek eredményeként a tulajdoni lapon a cserével kapcsolatos bejegyzések megjelentek minden esetben, így a cserekérelem során benyújtandó tulajdoni lapon ezek az előző jogügyletek láthatóak is lesznek. Ma már általánosan elmondható, hogy az önkormányzati ellenőrzés ezekre is egyre több kerületben kiterjed. Amennyiben ilyen ingatlannal találkoznak a hivatali döntéshozók, úgy az elutasítás irányába viszik a tulajdonosi nyilatkozatot. Azaz igen nagy a kockázata az elutasításnak, így az ebből eredő anyagi kárnak. Szélsőséges esetben akár ügyészi feljelentést is vonhat maga után.

Korábbiakban elterjed volt az a megoldás is, hogy a csereszerződést csak az önkormányzati eljáráshoz adták be, az elfogadó tulajdonosi nyilatkozat kiadását követően a csereszerződést visszabontották, így annak földhivatali átvezetésére már nem került sor. Ezzel az eljárással kivédhető volt fentiekben körülírt probléma. Manapság ez sem járható út már, mivel a tulajdonosi nyilatkozatok márt tartalmazzák általában azt a kikötést, hogy a csereszerződés földhivatali eljárást lezáró határozatot be kell küldeni, vagy a bejegyzést tulajdoni lappal igazolni kell utólag. Ennek hiányában a bérleti szerződést vagy nem kötik meg, vagy felmondják. Ez esetben az eredeti bérlő bérleti joga is veszélybe kerül, illetve ez esetben is ügyész feljelentés is lehet.

Ezek elkerülése miatt Társaságunk cserealap vonatkozásában csak piaci alapon szerveződő, vagy meglévő tulajdonviszonyra épülő ügyletet hajlandó képviselni.

Van lehetőség a beszerzett cserealapok üzemeltetésére vonatkozó külön megállapodást kötni, mely elsődlegesen a közmű szerződések megkötése, közüzemi költségek, közös költség, helyi adók rendezésére, dokumentálására, közmű-, kéményseprői ellenőrzések biztosítása, téli időszakban fűtés biztosítása, fagyveszély elhárítása, felügyeleti bejárás, egyéb műszaki hibaelhárítás, postai illetve általános képviselet, lakcím alapítás.

 Kezelői tevékenységre egyedi árajánlatot adunk, és külön megbízási szerződés alapján végezzük.

*****

2. ÖNKORMÁNYZATI ÜGYVITEL:

• Csereszerződés elkészítése, megkötése,
• önkormányzati önkormányzat felé benyújtandó cserekérelem előkészítése, dokumentáció összeállítása és benyújtása,
• földhivatali ügyvitel, birtokbaadás

Alapdíj: 400.000,- Ft + Áfa (27%) + hatósági eljárási díjak (tulajdoni lap, földhivatali eljárási díjak, illetékek, adók)

3.  Cserealap piaci értékesítése

amennyiben a cserepartner bérlő a tulajdonjog megszerzését követően nem kívánja a tulajdon jogot megtartani. Alapdíj: 400.000,- Ft + Áfa (27%)

ADÓK és ILLETÉKEK

• vagyonszerzési illeték: a szerződésben megjelölt ingatlan értékének 2% és 4%-a
• szja: tulajdonban tartás figyelembevételével (5 év) a jövedelem 15%-a

IDŐBELI ÁTFUTÁS:

Az ügylet körülményei határozzák meg elsődlegesen. Amennyiben van rendezett hátterű cserealap: 2-3 hónap. Tulajdonosi háttérrendezést igénylő cserealapok esetén: 3-5 hónap, illetve cserealap hiánya esetén - eljáró önkormányzattól függően 5 -14 hónap, jellemzően.

Amennyiben személyes konzultációt kér fentiek kapcsán, úgy azt előzetes időpont egyeztetéssel kezdeményezheti, illetve annak díja 25.000, Ft + Áfa (27%) és előre utalással rendezhető, elektronikus számlaaadás melltt.

Amennyiben Ön a fent leírtak alapján bizalommal tud hozzánk fordulni, úgy a+36304889286 telefonszámon, vagy az info@csereal.hu email címen fogadjuk jelentkezését.